Gesetzesänderung gegen Machenschaften mit „Schrottimmobilien“

Hohe Mieten, viele Zwangsversteigerungen – diese Mischung ist der ideale Nährboden für Machenschaften am Immobilienmarkt. Eine Gruppe ist dabei seit Jahren bekannt, lässt sich aber ohne eine Gesetzesänderung nur schwer bekämpfen: die sogenannte „Schrottimmobilienmafia“. Was verbirgt sich dahinter?

Das System der „Schrottimmobilienmafia“

Den Begriff „Schrottimmobilienmafia“ hat in erster Linie die Politik geprägt. Dahinter verbirgt sich eine besondere Vorgehensweise bei Zwangsversteigerungen. Investoren ersteigern völlig heruntergekommene Immobilien zu einem überhöhten Preis. „Idealerweise“ sind diese Häuser oder Wohnungen vermietet. Der neue Eigentümer kassiert dann direkt nach der Versteigerung die Mieteinnahmen. Aber: Der Kaufpreis bleibt fällig.

Es kommt anschließend früher oder später zu einer erneuten Versteigerung. In der Zwischenzeit kassiert der neue Eigentümer jedoch die Mieten und erwirtschaftet so Einnahmen ohne größere Investition. Möglich ist dieses Vorgehen durch eine Rechtslücke.

Das passiert bei einer Zwangsversteigerung von Schrottimmobilien

Das System ist einfach: Das Recht sieht bisher vor, dass der Käufer zwar eine Sicherheitsleistung vorweisen soll, aber die Übertragung der Nutzungsrechte findet bereits nach der Auktion statt. Der Kaufpreis muss jedoch erst innerhalb von vier bis sechs Wochen bezahlt werden. Dabei fallen Verzugszinsen von vier Prozent für den Betrag über der bereits getätigten Sicherheitseinlage an.

Der Käufer kann also sofort Mieteinnahmen erwirtschaften. Bleibt die Zahlung des Kaufpreises aus, sorgt üblicherweise eine Sicherungshypothek für die erneute Zwangsversteigerung. Bis dieser Mechanismus greift, können jedoch Monate vergehen.

Die betrügerische Machenschaft besteht ferner darin, dass die Mieter ausgenutzt werden. Häufig handelt es sich dabei um Arbeitsmigranten ohne Marktkenntnisse oder um Mieter in sehr schwierigen Regionen mit erheblichem Wohnungsmangel. So kann der Käufer die Mieten nach oben treiben und für kaum bewohnbare Angebote sehr viel Geld verlangen.

Folgen für den Käufer

Der Käufer nutzt die Lücke aus, die eine verspätete, verzinste Zahlung erlaubt bzw. nicht unterbindet. Sie müssen den Kaufpreis lediglich verzinst zahlen. Betrüger haben jedoch gar nicht vor, die Summe tatsächlich aufzubringen. Sie möchten nur kurzfristig viel Miete kassieren. Teilweise endet das Vorgehen damit, dass der Käufer Insolvenz anmeldet und die Gelder zuvor ins Ausland verschiebt.

Die Rechtsprechung zu betrügerischen Ersteigerungen von Immobilien

Die laufende Rechtsprechung sanktioniert dieses Vorgehen bereits. Allerdings greifen die Mechanismen dabei spät. Ein wichtiges Urteil hat der Bundesgerichtshof am 22. September 2019 gefällt (Az. V ZR 244/17). Darin legen die Richter einen wichtigen Leitsatz fest:

Wer in der Zwangsversteigerung ein Gebot in der Absicht abgibt, das Bargebot nicht zu entrichten oder zu hinterlegen, handelt sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB.

Daraus folgt eine Schadensersatzpflicht bis zu einer Rückübertragung des Eigentums. Allerdings ändert das nichts daran, dass neben den wirtschaftlichen Vorteilen für den Käufer vor allem Nachteile für den Verkäufer entstehen.

Die Folgen für den Verkäufer

Denn für den ursprünglichen Eigentümer ist dieses Vorgehen brisant. Er verliert zum einen seine Immobilie. Da eine Zwangsversteigerung vorliegt, befindet er sich häufig in einer finanziellen Notsituation. Die Einnahmen fehlen jedoch, sodass er seinen Gläubigern weiter Geld schuldet. Um gegen den Betrug vorzugehen, ist zudem juristischer Beistand erforderlich.

Betrug ist die Ausnahme!

Auch wenn die betrügerischen Machenschaften bei der Ersteigerung von „Schrottimmobilien“ im Einzelfall erhebliche Konsequenzen für alle Beteiligten haben können, sind sie die Ausnahme. Beim Immobilienverkauf und auch bei den meisten Zwangsversteigerungen kann in der Regel nicht viel schiefgehen. Verhindern lässt sich das Problem mit einer ausreichend hohen Sicherheitseinlage der Versteigerungsteilnehmer. Dabei sind nicht zuletzt die Banken als Gläubiger des Eigentümers gefragt.

Justizminister kündigt Konsequenzen an

Zuletzt hatte Bundesjustizminister Marco Buschmann verlauten lassen, dass er das Vorgehen der sogenannten „Schrottimmobilienmafia“ nicht mehr hinnehmen möchte. Ein entsprechendes Gesetzgebungsverfahren ist inzwischen auf den Weg gebracht. Der Entwurf sieht unter anderem vor, dass Gemeinden die Verwaltung betroffener Immobilien einem Gericht übertragen können sollen. Die Einnahmen werden dem Käufer so lange entzogen, bis dieser den Kaufpreis bezahlt. Es fehlt allerdings eine Festlegung, was eine „Schrottimmobilie“ überhaupt sein soll. Ebenso fehlt eine klare Regel, dass der Käufer bereits direkt bei Versteigerung den vollen Kaufpreis zu zahlen hat.