Haus oder Wohnung kaufen/mieten: provisionsfreie Immobilien von privat in Berlin

Immobilien in Berlin – teuer und knapp

Berlin ist mit rund 3,75 Millionen Einwohnern nicht nur die größte Stadt Deutschlands, sondern eine der wichtigsten europäischen Metropolen. Neben den politischen Institutionen vom Bundestag bis zu Botschaften ist Berlin ein wichtiger Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort. Das alles sorgt für einen spürbaren Sog, der mehr Menschen in die Stadt zieht. Allein nach dem Zensus von 2011 hat sich die Bevölkerungszahl bis 2022 um rund 430.000 gesteigert. Das sind 70.000 Menschen mehr, als in ganz Bochum leben, der 16. größten deutschen Stadt.

Diese Bevölkerungsentwicklung hat einen deutlichen Effekt auf die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser sowie auf die Mieten in der Stadt. Der knappe Wohnraum führt zu erheblichen Nachfrageüberhang und damit zu hohen Preisen.

Speziell provisionsfreie Immobilien von privat sind vergleichsweise rar. Dennoch ist die Situation nicht an allen Standorten gleich. Während im Zentrum und den Randgebieten die Preise hoch sind, gibt es im mittleren Süden und Norden sowie im Osten der Stadt günstige Wohnungen und Häuser. Interessenten sollten daher stets auch in anderen Stadtteilen suchen, um eine günstige Wohnung oder Haus zu finden.

Der Standort: Sind die hohen Preise für Wohnungen und Häuser berechtigt?

Berlin ist die bevölkerungsreichste Stadt in der EU. Trotz verschiedener Zählweisen leben hier mehr Menschen als in Paris, London, Rom oder Madrid.

Zum einen liegt das an der besonderen Attraktivität der Stadt bei jungen Menschen. Denn das Kultur- und Nachtleben ist hier möglicherweise noch größer als in anderen Städten. Zugleich ist Berlin Wissenschaftsstandort und bietet eine sehr gute Verzahnung in Institutionen und in die Wirtschaft.

Zum anderen ist Berlin ein Zuzugsgebiet für das schwach entwickelte Umland in Brandenburg. Viele Menschen suchen das Glück in der Stadt. Nicht zuletzt hatte die Hauptstadt aber auch viele Flüchtlinge der Krisen aus Nahost und Ukraine aufzunehmen. Durch den starken Zuzug sind kaum Wohnungen und Häuser zu günstigen Preisen zu finden.

Dienstleistungssektor in Konkurrenz zum Wohnungsmarkt

Berlin ist aber auch ein starker Wirtschaftsstandort mitten im Herz von Europa und als Brücke in den Osten. Im Jahr 2022 erwirtschaftete das Land Berlin ein Bruttoinlandsprodukt von knapp 180 Milliarden Euro. Damit gehört Berlin zu den attraktivsten Metropolen in Europa. Die wichtigsten Wirtschaftszweige sind neben Kultur und Tourismus insbesondere Biotechnologie, Medizintechnik, Pharmaindustrie, Medien und Kommunikationstechnologie, Bauwirtschaft und Einzelhandel.

Allerdings gehören 80 Prozent der Wirtschaftsunternehmen zum Dienstleistungssektor mit einem erhöhten Bedarf an Büros und Gewerbeflächen. Das hat die Bauwirtschaft beeinflusst, sodass es viele Bürokomplexe gibt, an denen anderweitig möglicherweise Wohnraum entstanden wäre.

Haus oder Wohnung kaufen in Berlin: die Immobilienpreise in den Stadtbezirken

Von dem starken Zuzug und den Auswirkungen der Wirtschaft sind die Stadtteile unterschiedlich betroffen. Im Zuge einer gewünschten Effizienzsteigerung der Verwaltung hat Berlin vor wenigen Jahren die Bezirke neu zugeschnitten. Seitdem sind folgenden Stadtbezirke zu unterteilen:

• Mitte,
• Friedrichshain-Kreuzberg,
• Pankow,
• Charlottenburg-Wilmersdorf,
• Spandau,
• Steglitz-Zehlendorf,
• Tempelhof-Schöneberg,
• Neukölln,
• Treptow-Köpenick,
• Marzahn-Hellersdorf,
• Lichtenberg,
• Reinickendorf

Als Faustregel für Mieten und Kaufpreise von Eigentumswohnungen oder Häusern gilt: Je zentrumsnäher oder zentrumsferner, desto teurer ist der Wohnraum. Die Gebiete zwischen den Außenbereichen und dem Zentrum sind dagegen meistens etwas günstiger.

Provisionsfreie Wohnungen und Häuser von privat sind überall erhältlich, allerdings nicht immer im gleichen Maß. Denn zur Situation in Berlin gehört auch, dass sowohl städtische Wohnungen oder Genossenschaften als auch Immobilienunternehmen wie Vonovia, BUWOG oder Berlinovo einen relevanten Anteil der Wohnungen und Häuser in der Hand haben. Das betrifft unter anderem viele große Gebäude wie Plattenbauten. Dadurch gibt es viele Objekte, die nicht von privat vermietet oder verkauft werden. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sieht sich daher einem überschaubaren Markt und Maklern mit relativ hohen Provisionsforderungen gegenüber.

Immobilienpreise in Berlin – Attraktivität der Stadtteile

Laut Daten von ohne-makler.net sind die Preise Stand Mai 2024 etwas unter denen des Vorjahres. Für provisionsfrei von privat angebotene Wohnungen müssen Interessenten mit einem durchschnittlichen Preis von 6.052 Euro/m² rechnen. Privat und provisionsfrei verkaufte Häuser liegen im Schnitt demnach bei 5.275 Euro/m².

Doch, wo sind Immobilien wie ein Mehrfamilienhaus, der Bungalow im Grünen oder eine schöne 2-Zimmer-Eigentumswohnung für Käufer besonders teuer und wo günstig? Wo lohnt es sich, ein Haus zu kaufen?

Es gibt spürbare Unterschiede zwischen den Bezirken und Stadtteilen. Je nach Datenquelle weichen Detailauswertungen etwas voneinander ab. Generell sind Citylagen teuer. Aber auch am Stadtrand, insbesondere in Lagen an der Spree oder an einem der Seen Berlins wie dem Wannsee, stechen die Preise heraus.

Immobilien mit Wasserlage sind begehrt

Eigentumswohnungen sind zum Beispiel besonders teuer am Wannsee und Schlachtensee. Dort kosten Eigentumswohnungen vom Appartement bis zur Mehrzimmerwohnung im Schnitt rund 6.500 Euro/m². Häuser kosten hier sogar noch mehr und liegen bei knapp 8.000 Euro/m². Ähnliches gilt für den gesamten Bezirk Zehlendorf, wobei es hier durchaus Ausnahmen gibt mit Preisen um ca. 4.500 Euro/m². Häuser schlagen hier sehr unterschiedlich mit 6.500 bis 8.000 Euro/m² zu Buche.

Etwas teurer fallen Wohnungen in Konradshöhe an der Havel aus. Bis zu 7.500/m² Euro sind dort üblich. Häuser dagegen sind mit etwa 6.500 Euro/m² etwas günstiger, aber im Vergleich noch sehr teuer. Die Villenviertel Grundwald und Dahlem sind noch beliebter. Hier werden eher Häuser verkauft, die mit rund 13.000 Euro/m² taxiert sind. Für die wenigen Wohnungen werden Preise in Richtung 8.000 Euro/m² aufgerufen.

Berlin-Mitte ist besonders teuer

Top-Preise werden für Eigentumswohnungen in Berlin-Mitte aufgerufen. Preise über 10.000 Euro/m² sind an der Tagesordnung. Die hohen Preise ziehen sich auf einem Niveau von rund 7.500 Euro/m² bis in die angrenzenden Stadtteile Kreuzberg und Prenzlauer Berg sowie Moabit und um den Tiergarten herum. Erstaunlich: Die Häuser liegen deutlich günstiger. Die Preise fallen teilweise um bis zu 2.500 Euro/m² ab. Die Erklärung: Viele der Immobilien sind große Mehrfamilienhäuser und zudem Altbauten lassen sich nur schwer gewinnbringend veräußern, da der Zustand eher schlecht ist. Daher teilen die Eigentümer die Objekte in Eigentumswohnungen auf. Da es ein großes Interesse an Wohnraum gibt, steigen die Preise für die Einzelwohnungen an.

Günstige Immobilienlagen in Berlin

Doch es geht auch günstiger. Berlin ist in allen Belangen vielfältig, auch beim Wohnen. Kleine Ein- und Zweifamilienhäuser in begrünten Straßen, Mehrfamilienhäuser in ruhigen Seitenstraßen und der typische Plattenbau – das ist ebenfalls Berlin.

Kieze und Viertel wie das „Afrikanische“, „Belgische“ und „Englische“ Viertel, der Anton-, der Brüsseler- und der Leopoldkiez sowie das Sparrplatz-Quartier bieten auch Studenten noch erschwingliche, wenn auch meist eher spartanisch ausgestattete Wohnungen.

In den beiden Ortsteilen Haselhorst und Siemensstadt des Bezirks Spandau finden Interessenten ebenfalls noch recht günstige Wohnungen vorrangig in Altbauten. Ähnlich verhält es sich in Lankwitz, Mariendorf und Marienfelde (alle Tempelhof-Schöneberg).

Die Preise für günstige Eigentumswohnungen liegen mit 3.000 bis 4.500 Euro/m², die für preiswerte Häuser in der Regel um 4.000 bis 4.500 Euro/m² herum. Günstig und unter dem Schnitt der Metropole sind zum Beispiel ganz oder teilweise diese Stadtteile:

• Buckow,
• Falkenhagener Feld,
• Friedrichsfelde,
• Giesendorf,
• Gropiusstadt,
• Hellersdorf,
• Johannisthal,
• Lichtenrade,
• Märkisches Viertel,
• Marienfelde,
• Marzahn,
• Niederschöneiche,
• Reinickendorf.

Überraschenderweise gibt es auch in teuren Gebieten immer wieder Bereiche, die von kleinen Immobilien geprägt sind, die vergleichsweise erschwinglich sind. Daher sollten Kaufinteressenten den Markt genau prüfen und nach Schnäppchen Ausschau halten. Besonders unter den privat verkauften und dadurch provisionsfreien Immobilien gibt es hin und wieder attraktive Häuser oder Wohnungen zu einem ansprechenden Preis.

Ähnliches Bild bei den Mieten

Die Verteilung der Mieten (alles Stand Frühjahr 2024) zeigt sich recht analog zu denen der Immobilienpreise. Die teuren Lagen bei Wohnungen und Häusern sind auch die teuren Lagen für Mieter. In den günstigen Stadtteilen, besonders in den Plattenbauten im Osten, sind Mieten unter 9 Euro/m² möglich, teilweise liegen sie mit rund 12 Euro/m² etwas höher.

In Berlin-Mitte sind dagegen Quadratmeterpreise von 20 bis 25 Euro typisch. Sie liegen damit ähnlich hoch wie in den Villenvierteln der Stadt. Überraschenderweise sind auch die Quadratmeterpreise am Prenzlauer Berg außergewöhnlich hoch und liegen an vielen Orten über 20 Euro/m². Das alte Szeneviertel Kreuzberg dagegen ist vergleichsweise günstig für Mieter: Es werden „nur“ 16 – 18 Euro/m² aufgerufen. Ähnlich liegen mit 15 – 18 Euro die Stadtteile Charlottenburg, Französisch Buchholz, Wedding oder Neukölln im Schnitt.

Auch wenn im Berlin viele Wohnungen von Genossenschaften und Immobilienunternehmen vermietet werden, lohnt sich ein Blick auf die provisionsfrei von privat vermieteten Wohnungen. Laut Daten von ohne-makler.net liegt der Schnitt bei diesen Appartements und Mehrraumwohnungen Stand April 2024 bei 18,55 Euro. Für Häuser müssen Mietinteressenten etwas weniger, 18,08 Euro/m² kalkulieren.

Stadtentwicklung und Immobilieninvestitionen in Berlin

Berlin war in den letzten Jahren in den Schlagzeilen. Da die Stadtentwicklung und der Wohnungsbau kaum dem Bedarf hinterherkommen, standen neben einer Mietpreisbremse auch Enteignungen im Raum. Das hat zu einer gewissen Verunsicherung geführt, auch wenn es nur Mietshäuser der großen Immobilienkonzerne betreffen sollte. Inzwischen hat sich die Situation etwas beruhigt.

Berlin versucht weiterhin, neuen Wohnraum zu schaffen. Das ist eine Chance für alle, die ein Haus oder eine Wohnung suchen, um in der Bundeshauptstadt zu wohnen.

Über 20 Quartier-Projekte im Bau

Die Berliner Regierung ist bestrebt, das knappe Wohnungsangebot durch zahlreiche Neubauten, neue Stadtviertel und Sanierungen zu verbessern. Bis 2030 sollen so 194.000 neue Wohnungen entstehen. Insgesamt laufen über 20 Neubauprojekte.

Unter anderem sind Viertel im Blankenburger Süden (Pankow), Am Sandhaus, Buckower Felder (Neukölln) sowie am ehemaligen Güterbahnhof Köpenick geplant. Weitere Viertel entstehen am Flughafen Tegel mit dem TXL Nord und dem nachhaltigen Schuhmacher-Quartier sowie in Johannisthal/Adlershof, Elisabeth-Aue (Pankow), das neue Gartenfeld (Siemensstadt) und Lichterfelde Süd. Ein besonderes Stadtquartier entsteht als Wasserstadt Berlin-Oberhavel entlang der Havel. Allein dort sollen 8.500 Wohnungen entstehen. Die meisten anderen Quartiere sind kleiner geplant und füllen Lücken im aktuellen Bebauungsplan.

Diese Neubauviertel sind unter dem Titel Berline-Strategie als Antwort auf den starken Zuzug von Menschen gedacht. Sie könnten einen spürbaren Effekt auf die Immobilienpreise und die Mieten haben. Speziell die Mieten sollen durch den neuen Wohnraum bezahlbar bleiben. Zugleich ergeben sich durch mehr Immobilien in Eigentum neue Chancen für Menschen, die ein provisionsfreies Haus oder eine Eigentumswohnung von privat laufen möchten.

Überblick: Situation am Berliner Immobilienmarkt

• Berlin wächst rasant: Zwischen 2011 und 2022 gab es rund 430.000 neue Einwohner.
• In den Bezirken innerhalb des S-Bahn-Ringes und am Wasser sind Immobilien besonders teuer.
• Mit Ausnahme einiger sehr guter Lagen sinken die Preise in Richtung Stadtgrenze und im mittleren Stadtradius.
• Besonders günstig ist Wohnraum in Plattenbausiedlungen, aber auch in kleinen Siedlungen mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Das Angebot an privat und provisionsfrei angebotenen Häusern ist vergleichsweise gering, da viele Wohnungen und Mietshäuser Immobilienkonzernen gehören.
• Berlin hat die höchsten Maklergebühren in Deutschland.
• Bis 2030 sollen durch über 20 Stadtquartiere rund 194.000 Wohnungen entstehen.

Preisvergleich für Mieten und Immobilien in Berlin

Mit unserem Datenbestand gewähren wir Einblick in die tatsächliche Marktentwicklung am Immobilienstandort Berlin. Aktuelle Zahlen haben wir hier zusammengefasst:

• Immobilienpreise in der Hauptstadt Berlin
• Mietspiegel Berlin